Notariusz i odpis z księgi wieczystej to nie wszystko! Jak nie wpaść w sidła zastawione przez poprzedniego właściciela i ustawodawcę.

Opublikowano: 06.12.2017 r.

Adwokat Mirosław Szymura odmówił nam odpowiedzi na przesłane mu pytania. Pytania skierowane do Okręgowej Rady Adwokackiej w Katowicach również pozostały bez odpowiedzi. A pytaliśmy, między innymi, dlaczego adwokaci lekceważą zasady „elementarnej staranności” przy reprezentowaniu klientów.

Niby wszystko wydaje się proste. I kosztowne. W wielu krajach by sprzedać nieruchomość wystarczy sporządzić umowę i wysłać ją nowemu właścicielowi.

W Polsce, rzekomo dla bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami, ustanowiono obowiązek zawarcia tej transakcji w formie aktu notarialnego. Okoliczności w jakiej zawierana jest transakcja oraz oparcie jej na domniemanej rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, powoduje że nie zastanawiamy się nad bezpieczeństwem takiej transakcji.

Nic bardziej mylnego! Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest tylko nie mającym pokrycia w rzeczywistości domniemaniem a sama transakcja notarialna nie gwarantuje, że zostanie uznana ona za dokonaną w dobrej wierze.

Chcąc mieć pewność, że transakcja jest bezpieczna, nabywca lub jego pełnomocnik przed zakupem zobowiązany jest przejrzeć całą dokumentację ksiąg wieczystych związaną z daną nieruchomością, w szczególności przejrzeć wszystkie (!) poprzednie umowy w poszukiwaniu ewentualnych zapisów obciążających pod jakimikolwiek warunkami aktualnego właściciela nieruchomości I dopiero po dokonaniu tego audytu prawnego udać się do notariusza.

Notariusz, co oczywiste, tego za nas nie zrobi. Bo to nie jego rola. A zaniedbanie tego obowiązku może skutkować powstaniem roszczeń ze strony poprzednich właścicieli.

Czynności te, mimo iż zdaniem prawników, są przejawem elementarnej staranności, są lekceważone przez nabywców oraz ich pełnomocników. Często samych adwokatów.

Zwróciliśmy się z zapytaniem do kilkunastu adwokatów i radców prawnych z pytaniem o standardowe postępowanie w takim przypadku. Wyniki tej ankiety były porażające. Żaden z profesjonalnych prawników, którym klienci zaufali, nie dochowuje należytej staranności w tym zakresie. Przez co naraża swoich klientów na poważne problemy.

Jest oczywiste, że obowiązkiem adwokata czy radcy prawnego, jest dochować szczególnej staranności przy reprezentowaniu klienta. A tym bardziej elementarnej.

Zdaniem znanego rybnickiego adwokata Mirosława Szymury, nawet przy założeniu, że nabywcy nie zostali poinformowani przez zbywców o ograniczeniach w dysponowaniu nieruchomością przez kolejnych nabywców,

„to przy zachowaniu elementarnej staranności i zapoznaniu się z umowami będącymi w zbiorze dokumentów KW […] mogli zapoznać się z […] aktem notarialnym”

z którego te ograniczenia wynikają.

Co to oznacza w praktyce? Oznacza to, że nie wystarczy przejrzenie działów III (ograniczone prawa rzeczowe) i IV (hipoteki) księgi wieczystej. Odpis z księgi wieczystej nie daje rękojmi, że nieruchomość nie została obciążona w inny sposób. Tym samym nabywca oprócz kwoty wyłożonej na nabycie nieruchomości może zostać jeszcze dodatkowo obciążony zobowiązaniami zaciągniętymi przez poprzedniego właściciela.

Sytuacje takie są potem bezwzględnie wykorzystywane przez nieuczciwych sprzedawców bądź wcześniejszych właścicieli.

Korzystają z tego nieuczciwego sposobu generowania dodatkowego dochodu nie tylko pospolici kombinatorzy ale również samorządy, którym po czasach komunizmu przypadły znaczne zasoby nieruchomości konfiskowane po wojnie prawowitym właścicielom.

Samorządy zostały przymuszone do sprzedaży z bonifikatą mieszkań dotychczasowym lokatorom wiele lat temu. Artykuł 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakłada jednak na nabywcę, ale również każdego dalszego właściciela nieruchomości, który nabył ją na przykład w wyniku darowizny, obowiązek zwrotu udzielonej przy zakupie bonifikaty o ile warunki przeniesienia własności na inną osobę nie spełniają tych wymienionych w przytoczonej ustawie..

Problem w tym, że ograniczenie to nie jest wpisywane do działu III księgi wieczystej więc kolejny nabywca nie ma pojęcia, że zastawiono na niego sidła.

Nabywając nieruchomość w dobrej wierze staje się dłużnikiem.

Szczególnie perfidne jest zachowanie samorządów, które wiedzą o tej transakcji, odczekują jakiś czas by nowy właściciel poniósł nakłady na podniesienie standardu lokalu i dopiero wtedy bezwzględnie atakują. Na nowego właściciela spada obowiązek zapłaty kilkudziesięciu czy stukilkudziesięciu tysięcy złotych a gmina ma dodatkowe źródło dochodu.

Trzeba zatem postawić pytanie. Dlaczego ustawodawca, skoro zdecydował się wprowadzić instrument ograniczający prawa własnościowe do nieruchomości, nie zadbał również o właściwe ujawnienie tych ograniczeń w księdze wieczystej? Skoro wszelkie inne ograniczenia jak użytkowanie wieczyste czy obciążenia hipoteczne są ujawniane w księdze wieczystej to dlaczego obciążenia z tytułu zobowiązania do zwrotu bonifikaty z tytułu nabycia mieszkania komunalnego już nie?

Czy jest to wynik celowego działania ustawodawcy dającego w ten sposób samorządom możliwość generowania dodatkowego dochodu kosztem złapanych w sidła nabywców czy też raczej wynika to z powszechnego u legislatorów braku wyobraźni?

Ufamy, że biuro legislacyjne Sejmu udzieli nam w tej sprawie odpowiedzi.

Niestety, adwokat Mirosław Szymura odmówił nam odpowiedzi na przesłane mu pytania.

Jeszcze bardziej niepokoi brak odpowiedzi ze strony samorządu adwokackiego. Pytania skierowane do Okręgowej Rady Adwokackiej w Katowicach pozostały bez odpowiedzi.
A pytaliśmy, między innymi, dlaczego adwokaci lekceważą zasady „elementarnej staranności” przy reprezentowaniu klientów. Takie stanowisko adwokatury przejawiające się lekceważeniu swoich klientów, prawa oraz sprawujących kontrolę społeczną mediów, jest niedopuszczalne w demokratycznym państwie prawa.

Do sprawy jeszcze powrócimy.

Autor: Zofia Chudy

0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments

Powiązane posty

Notariusz i odpis z księgi wieczystej to nie wszystko! Jak nie wpaść w sidła zastawione przez poprzedniego właściciela i ustawodawcę.Adwokat Mirosław Szymura odmówił nam odpowiedzi na przesłane mu pytania. Pytania skierowane do Okręgowej Rady Adwokackiej w Katowicach również (...)
Kupa kasy. Poopbusters w akcji.Stany Zjednoczone to źródło niewyczerpanych inspiracji dla przedsiębiorców w innych krajach. To nie tylko innowacje techniczne ale również - a (...)
US Cars – przegląd ofert 11/7/2017Rozpoczynamy kontynuację cyklu znanego ze starej edycji "Rybnikera". Tym razem jako przedruk z "USA. Off The Beaten Path". Przegląd co (...)
1964 Ford Country Sedan WagonFelieton Delaware Maryland Virginia West Wirginia NYC New York North Carolina South (...)